Calculadora del Ratio de Cobertura del Servicio de Deuda
Calcula tu capacidad de servir obligaciones de deuda
Fórmulas de DSCR
Entendiendo el DSCR
El Ratio de Cobertura del Servicio de Deuda (DSCR) mide el flujo de efectivo disponible para pagar obligaciones de deuda. Divide el ingreso operativo neto entre el servicio de deuda total (principal + intereses). Un DSCR de 1.5 significa que el ingreso es 50% mayor que los pagos de deuda requeridos.
Los prestamistas usan el DSCR para evaluar el riesgo del préstamo. Un DSCR más alto indica más colchón para el prestatario y menor riesgo para el prestamista. La mayoría de préstamos inmobiliarios comerciales requieren un DSCR mínimo de 1.20-1.35; algunos requieren 1.50+.
El DSCR difiere de la relación deuda-ingreso usada para préstamos personales. El DSCR usa el ingreso operativo neto del negocio, no el ingreso bruto. Es la métrica principal para bienes raíces comerciales, adquisiciones de negocios y préstamos corporativos.
Umbrales de DSCR
DSCR > 1.50
Cobertura fuerte. Mejores tasas y términos. Colchón significativo para variabilidad de ingresos.
DSCR 1.25-1.50
Cobertura adecuada. Calificación de préstamo estándar. Colchón moderado.
DSCR 1.0-1.25
Cobertura marginal. Puede calificar con otros factores fuertes. Colchón limitado.
DSCR < 1.0
Cobertura insuficiente. El flujo de efectivo no cubre la deuda. No calificará.
Requisitos de DSCR por Tipo de Préstamo
| Tipo de Préstamo | DSCR Mínimo | DSCR Preferido | Notas |
|---|---|---|---|
| Inmob. Com. Estabilizado | 1.20-1.25 | 1.35+ | Inmobiliario comercial estándar |
| Inmob. Com. Puente | 1.00-1.10 | 1.20+ | Corto plazo, tasas más altas |
| SBA 7(a) | 1.15-1.25 | 1.35+ | Préstamos para pequeños negocios |
| Adquisición de Negocio | 1.20-1.30 | 1.40+ | Flujo de efectivo comprobado |
| Construcción | 1.25+ | 1.50+ | Basado en proyecciones |
Mejorando el DSCR
Aumentar ION
Subir rentas, reducir vacantes, recortar gastos operativos. Mayor ION mejora el DSCR directamente.
Mayor Enganche
Más capital propio significa préstamo más pequeño y menor servicio de deuda, mejorando el DSCR.
Amortización Más Larga
Extender el plazo del préstamo reduce pagos anuales de principal, mejorando el DSCR.
Menor Tasa de Interés
Busca mejores tasas o compra puntos para bajar la tasa. Menor interés = menor servicio de deuda.
Preguntas Frecuentes
¿Qué se incluye en el Ingreso Operativo Neto?
ION = Ingreso Bruto - Gastos Operativos. Incluye: ingreso por rentas, otros ingresos. Excluye de gastos: servicio de deuda, impuesto sobre la renta, depreciación, gastos de capital. El ION es antes de costos de financiamiento.
¿Qué se incluye en el servicio de deuda?
Todos los pagos de principal e intereses de la deuda que se analiza. Para refinanciamientos, usa los pagos proyectados del nuevo préstamo. Algunos prestamistas incluyen toda la deuda; otros se enfocan en el préstamo específico.
¿Por qué los prestamistas quieren DSCR arriba de 1.0?
Un DSCR de exactamente 1.0 significa que el ingreso apenas cubre la deuda—sin colchón. Los prestamistas quieren colchón para vacantes, aumentos de gastos o caídas de ingreso. Un DSCR de 1.25 significa 25% de colchón.
¿Puedo calificar con DSCR bajo?
Tal vez. Factores compensatorios fuertes como reservas de efectivo significativas, colateral adicional, fortaleza del garante, o reservas de interés pueden compensar DSCR marginal. Espera tasas más altas o términos más estrictos.
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